En seksjonering er søknad om å dele opp en eller flere bygninger i flere enheter. Det er vanlig å seksjonere når store bygninger har flere leiligheter, og eventuelt kontorer eller butikklokaler. Et rekkehus eller en eiendom med flere frittliggende hus, slik som i et hyttefelt, kan også organiseres som et eierseksjonssameier.
Alle seksjoner kan bestå av en hoveddel, for eksempel en leilighet, og en eller flere tilleggsdeler. Vanlige tilleggsdeler vil være parkeringsplass og boder.
Hver seksjon vil få sitt eget grunnbokblad når seksjoneringen er tinglyst, og her vil det fremgå hva som ligger til hver seksjoner, slik som tilleggsdeler.
En seksjonering kan kun omfatte én eiendom, og hele eiendommen med alle bygningene må være med i seksjoneringen. Du kan søke om seksjonering selv, og du trenger ikke fagkunnskap for å søke.
Hvem kan søke
Det er eier eller fester av eiendommen som kan søke om seksjonering og reseksjonering.
Dersom du signerer søknaden på vegne av eier, må du legge ved en fullmakt fra grunneier. Fullmakten må være original eller bekreftet rett kopi,
Se informasjon fra Kartverket om fullmakt.
Slik søker du
Dette må en søknad inneholde:
- Skjema for seksjoneringsbegjæring (2 eks)
- Plantegninger (2 eks)
- Situasjonsplan (2 eks)
- Vedtekter (1 eks).
- Samtykke fra urådighetshaver. Dersom det er tinglyst urådighetserklæring på eiendommen, må du legge ved et samtykke fra rettighetshaver med original signatur.
- Dokumentasjon på at boenhetene er lovlig etablert etter plan- og bygningsloven. Dvs. byggetillatelse eller ferdigattest. Dersom du ikke har dokumentasjonen, kan du kontakte byggesak og be om å få tilsendt digitalisert eiendomsinformasjon.
Plantegninger
Kopier av bygningstegningene (kun etasjeplanene) for alle bygninger på eiendommen. Tegningene skal dekke alle etasjer medregnet kjeller og loft, og bør være i en vanlig benyttet målestokk - helst 1:100 eller 1:200. Hver enkelt tegning skal være påført registernummer (gårds- og bruksnummer), adresse og etasjenummer.
Tegningene bør videre dateres og påføres målestokktall. Tegningene må være av en slik kvalitet at bruken av de enkelte rom - f.eks. "kjøkken" og "bad" - klart framgår. Grensene mellom bruksenhetene - og mellom seksjoner og fellesareal - må avmerkes. Likeså bør det angis hvilke arealer som eventuelt er tilleggsdeler - eksempelvis boder - til den enkelte seksjon. Det anbefales at markeringene skjer ved bruk av ulike farger og/eller skravur.
På hver enkelt seksjonsdel - både hoveddel og tilleggsdel - skal det påføres forslag til seksjonsnummer.
Situasjonsplan
Dette er et kart over eiendommen som skal seksjoneres. Kartet må som minimum vise eiendomsgrenser og alle bygninger. Det bør være datert og påført målestokktall. Det anbefales å benytte det situasjonskartet som ble utarbeidet i forbindelse med byggesøknaden.
Dersom seksjoneringen også omfatter deler av tomta som tilleggsdel til enkelt seksjon, må dette framgå av situasjonsplanen. Slike tilleggsdeler kan f.eks. være biloppstillingsplass eller del av hage som skal være kun for den enkeltes bruk.
Tilleggsdelen må kunne avgrenses på en klar og entydig måte av bygningsdeler eller ved utmål fra slike. Dette kan f.eks. være forlengelse av husvegg eller kryssmål fra hushjørner. Avgrensningen gjelder både mot andre seksjoners tilleggsdel og mot fellesareal. Se egen vegledning for tilleggsdel i tomt.
Saksbehandlingen
Begjæring kan innsendes før byggearbeidet er påbegynt. Det anbefales likevel at innsendingen avventes så lenge som mulig. Erfaringsmessig dukker det ofte opp ønsker om endringer av gitt rammetillatelse under detaljprosjekteringen eller oppstarten av byggearbeidet. Om seksjoneringen skjer for tidlig, vil det være vanskelig å få gjennomført slike endringsønsker.
Kommunens saksbehandling går m.a. ut på å kontrollere at angitt bruk av eiendommen er i samsvar med gjeldende reguleringsplan eller annen arealplan. Videre vil vi se til at alle fellesfunksjoner blir plassert på fellesareal og at bruksenhetene generelt får en formålstjenlig avgrensning.
Etter tinglysingen
Det ene kopisettet oppbevares hos tinglysingsmyndigheten. Original seksjoneringsbegjæring og ett komplett sett av vedleggene returneres søker via kommunen.
Uteareal som tilleggsdel til seksjon
Gjelder enerett til bruk av deler av ubebygd tomt. Formålet med en slik eksklusiv bruksrett kan f.eks. være areal til uteopphold eller parkering.
Uteareal som tilleggsdel
Til den enkelte seksjon kan det om ønskelig knyttes enerett til bruk også av de ubebygde deler av tomta. Formålet med en slik eksklusiv bruksrett kan f.eks. være areal til uteopphold eller parkering. Betingelsen er at de aktuelle arealer ikke er nødvendige til felles bruk for flere seksjonseiere. Typiske eksempler på det siste vil være adkomstveien inn til bebyggelsen; gjesteparkering; og lekeplasser. Avtale om enerett til bruk av ubebygd del av tomt må heller ikke være i strid med reguleringsplan eller betingelser stilt i byggetillatelsen. Dersom det i byggesøknaden f.eks. er vist at et bestemt areal skal være til felles uteopphold for alle beboerne, kan man ikke senere legge dette ut som tilleggsdel til kun én seksjon.
Enerett til bruk
Selv om ubebygd areal er lagt til én bestemt seksjon, betyr ikke dette at eieren kan disponere over dette helt fritt. Det må understrekes at det her kun er tale om en bruksrett. Eiendomsretten ligger fortsatt til sameiet som felleseie. Dette betyr at seksjonseieren ikke kan foreta noen form for utbygging - eller større utgravninger eller oppfyllinger. Innholdet i bruksretten kan som eksempel for et hageareal være begrenset til beplantning; mindre planeringer; samt anbringelse av løs platting på terreng.
Seksjonseiers bruksrett er heller ikke til hinder for at øvrige seksjonseiere kan gjøre bruk av arealet ved særskilt behov. For bygningsvedlikehold kan man f.eks. ikke nekte oppsetting av stillas eller stige på arealet. Dersom det er behov for legging av nye ledninger/kabler inn til bygningen, må man også akseptere nødvendig gravearbeid.
Vedtekter
Alle seksjonssameier skal ha vedtekter. Disse kan om ønskelig gjøres ganske enkle. Minstekravet er at eiendommens registerbetegnelse og antallet styremedlemmer klart skal framgå. Vedtektenes innhold er ikke gjenstand for offentlig godkjenning/kontroll, og sameiet kan fritt senere endre eller supplere disse.
Vedtektene skal innsendes i ett eksemplar. Det øvrige materialet (seksjoneringsbegjæringen, plantegningene og situasjonskartet) skal alt være i to like eksemplarer. Plantegninger og situasjonskart skal være fortløpende sidenummeret - eks. "Vedlegg side 1 av x". "Vedlegg side 2 av x" osv. I de fleste tilfeller vil det være mulig å innplassere en hel etasje/hele eiendommen på én A3-side og samtidig tilfredsstille kravene til klarhet m.v. til tegningsmaterialet.
Dersom bygningen eller eiendommen er stor, kan det være aktuelt å lage originaltegningen i et større format som "deles opp" i A3-sider under kopieringen. Husk at alle sider må være unikt nummerert. Kommunen ønsker i disse tilfeller å få tilsendt ett eksemplar av den hele (ikke oppdelte) tegning/kart.
Skriv gjerne et følgebrev om det er behov for å redegjøre for forhold som ikke framgår av det øvrige materialet.
Seksjoneringsdokument eller vedtekt
Bestemmelser om enerett til bruk av utearealer kan inntas i seksjoneringsdokumentene eller i sameiets vedtekter. Valget her vil være bestemmende for hvorledes senere endringer kan ordnes. En bruksrettsavtale - tinglyst gjennom seksjoneringsbegjæringen - kan kun endres gjennom en reseksjonering. Da kreves samtykke fra den aktuelle bruksrettshaver. Om bestemmelsene kun inntas i vedtektene, har sameiermøtet anledning til å vedta endringer.
De etterfølgende avsnitt og eksempler omhandler kun bruksrettsavtale tinglyst gjennom seksjoneringsbegjæringen.
Oppmålingsforretning for uteareal som tilleggsdel
Ved all opprettelse av uteareal som legges som del av bruksenhet skal det holdes oppmålingsforretning over utearealet jf. matrikkelloven § 6 bokstav e og eierseksjonsloven § 9 andre ledd. Det samme gjelder når uteareal til eierseksjon endres.
Krav om oppmålingsforretning skal følge begjæringen. Grensene for utearealet må tydelig fremkomme av målsatt situasjonsplan.
Fyll ut søknadsskjema
Når du skal seksjonere en eiendom må du fylle ut en seksjoneringssøknad
Hvis du er usikker på hva du skal skrive i de ulike punktene i søknadsskjemaet, kan du se på departementets veileder for utfylling av søknad om seksjonering
Er eiendommen allerede seksjonert?
Er eiendommen allerede seksjonert, og du ønsker å gjøre endringer, må du søke om reseksjonering.
Reseksjonering - Sammenslåing og deling av seksjoner
Gjelder reseksjonering i h.h.t. eierseksjonslovens §12. Bestemmelsen omhandler oppdeling eller sammenslåing av eksisterende seksjoner. Beskrevet framgangsmåte benyttes også ved full opphevelse av tidligere foretatt seksjonering.
Hvis du er usikker på hva du skal skrive i de ulike punktene i søknadsskjemaet, kan du se på departementets veileder for utfylling av søknad om reseksjonering:
